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近期，多地二手房市場(chǎng)從“橫盤(pán)”“陰跌”狀態(tài)，轉(zhuǎn)而變成“量?jī)r(jià)齊跌”；同時(shí)掛牌量飆升，讓敏感的樓市更顯脆弱。

值得關(guān)注的是，此類(lèi)狀況正在由三四線城市向北京、上海等一線城市與強(qiáng)二線城市蔓延。

作為維系樓市大循環(huán)平穩(wěn)運(yùn)行的最后一環(huán)，二手房市場(chǎng)變動(dòng)也令整個(gè)新房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)捏了把汗。

(資料圖片)

二手房“量?jī)r(jià)齊跌”

自2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高，且這一狀況正在向一線城市與強(qiáng)二線城市蔓延。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月重點(diǎn)10城掛牌量同比呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，蘇州同比漲幅超140%，遙居首位，杭州和深圳位列第二、三，同比漲幅均在100%以上，較去年同期實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，也得出同樣結(jié)論。

今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%，說(shuō)明今年上半年多城的二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場(chǎng)交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增的問(wèn)題。

從絕對(duì)規(guī)?？?，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)大，6月初分別為22萬(wàn)、20萬(wàn)和18萬(wàn)套。同時(shí)，對(duì)比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

行業(yè)普遍認(rèn)為，二手房掛牌量飆升主要受到交易量下行影響，供大于求的矛盾持續(xù)凸顯，導(dǎo)致二手房“越賣(mài)越多”。同時(shí)，“量?jī)r(jià)齊跌”進(jìn)一步加劇市場(chǎng)恐慌情緒，引發(fā)部分城市出現(xiàn)二手房拋售潮。

以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從4月份開(kāi)始北京二手房住宅網(wǎng)簽交易量持續(xù)下行，至6月份僅為11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至2023年3月的一半。

隨著二手房成交量明顯放緩，為了加速賣(mài)出手房源，業(yè)主降價(jià)出售成主流。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下滑0.6%；6月北京二手住宅平均價(jià)格為76275元/平方米，環(huán)比下滑0.09%。

截至6月末，北京二手房掛牌量已近20萬(wàn)套，逼近城市歷年掛牌數(shù)據(jù)記錄。

在這方面感受最為直接的便是房產(chǎn)中介，伴隨著上半年二手房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”，全國(guó)范圍內(nèi)中介門(mén)店數(shù)量也在肉眼可見(jiàn)地減少，“賣(mài)不動(dòng)”“議價(jià)空間增加”成為行業(yè)共識(shí)。

不過(guò)，在貝殼研究院看來(lái)，二手房新增掛牌量增加背后的另一大關(guān)鍵原因是換房需求的增加，只是因?yàn)槎址拷灰撞粫常瑢?dǎo)致許多改善性購(gòu)房者“賣(mài)一買(mǎi)一”的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，而并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”。

新房市場(chǎng)再次下滑

而在行業(yè)看來(lái)，二手房早已不是一個(gè)孤立的市場(chǎng)，其與新房市場(chǎng)、土拍市場(chǎng)以及機(jī)械工程、建筑建材、裝修設(shè)計(jì)等眾多行業(yè)都影響深遠(yuǎn)。盤(pán)活二手房市場(chǎng)，提高房子的流通性，對(duì)于激活樓市活力意義重大。

最為直觀的表現(xiàn)就是，北京、上海、深圳、杭州等地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域新房市場(chǎng)之所以仍能保持超高認(rèn)籌率，甚至衍生出假結(jié)婚、茶水費(fèi)等一系列違法行為，用以爭(zhēng)奪搖號(hào)資格的現(xiàn)象，很大程度上也在于該區(qū)域一二手房?jī)r(jià)倒掛，對(duì)于部分中心區(qū)域豪宅樓盤(pán)，可能一套房子差價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元。

但如今隨著二手房市場(chǎng)從“橫盤(pán)”到“陰跌”，再到“量?jī)r(jià)齊跌”“掛牌量飆升”狀態(tài)，原本由一二手房?jī)r(jià)倒掛引發(fā)的“搶到就是賺到”也變成了偽命題。

日前 上海著名豪宅項(xiàng)目翠湖天地一套豪宅降價(jià)1189萬(wàn)元引發(fā)圍觀 ，就是最好的證明。

該房東1月前以低于市場(chǎng)掛牌價(jià)約500萬(wàn)元的價(jià)格（2480萬(wàn)元）競(jìng)拍獲取該房源，想要以3188萬(wàn)元掛牌出售。但事與愿違，不到一月時(shí)間內(nèi)連續(xù)十多次降價(jià)，至7月2日掛牌價(jià)已降至1999萬(wàn)元。

換句話說(shuō)，盡管目前一線城市絕大多數(shù)二手房掛牌價(jià)變化不大，但成交量急劇下降，過(guò)去用來(lái)賺錢(qián)或?qū)雇浀亩址孔儸F(xiàn)能力嚴(yán)重不足，進(jìn)而導(dǎo)致新房銷(xiāo)量在去年原本基數(shù)較低的背景下再次下滑。

日前克而瑞發(fā)布的新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額30620.2億元，同比微增0.2%，然而6月單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)卻下滑嚴(yán)重。

2023年6月，重點(diǎn)30城新房供應(yīng)量環(huán)比上升34%，成交量環(huán)比卻出現(xiàn)9%的下挫態(tài)勢(shì)，同比下降幅度更是達(dá)到25%，再度刷新歷史最低水平。

要知道，自2021年下半年房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，加之疫情影響，去年全年各地新房銷(xiāo)售額幾乎已經(jīng)降至歷史冰點(diǎn)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)測(cè)稱(chēng)，若三季度無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

土地市場(chǎng)不及預(yù)期

此外，新房市場(chǎng)遇冷，還直接降低了優(yōu)質(zhì)房企對(duì)于拿地投資方面的積極性。

中銀證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國(guó)（300城）成交2.56萬(wàn)宗土地，合計(jì)成交建面13.0億平方米，同比下降15%；成交總價(jià)1.48萬(wàn)億元，同比下降21%。

報(bào)告同時(shí)指出，這一結(jié)果還是在各地有意識(shí)提高優(yōu)質(zhì)地塊占比、通過(guò)延長(zhǎng)土地款繳納時(shí)間等方式讓利開(kāi)發(fā)商且城投、軌交、建筑系等地方性國(guó)企兜底等前提下所得。

從區(qū)域來(lái)看，上半年長(zhǎng)三角、大灣區(qū)城市群樓面均價(jià)同比分別提升33%、31%，杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城區(qū)“壓箱底”的核心地塊；而成交總價(jià)近長(zhǎng)三角一地為正增長(zhǎng)（17%）。

值得一提的是，在6月末的第二批集中土地出讓中，不少熱點(diǎn)城市受到新房市場(chǎng)影響，如深圳超總地塊未觸頂、無(wú)錫8宗宅地僅1宗溢價(jià)，土拍結(jié)果遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期。

因此，中銀證券研究認(rèn)為，未來(lái)2-3年地方財(cái)政收入可能會(huì)持續(xù)受到土地成交大幅下降帶來(lái)的壓力。

“需進(jìn)一步促進(jìn)人口流動(dòng)”

而不可否認(rèn)，“土地財(cái)政”受挫又是目前阻礙各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大癥結(jié)之一。

“一段時(shí)間以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的一些不規(guī)范亂象，使得大家對(duì)房地產(chǎn)的整體評(píng)價(jià)不高，甚至帶有一些情緒，但房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響非常大?！敝袊?guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平教授在今年2月接受觀察者網(wǎng)采訪時(shí)直言，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)好了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)比較平穩(wěn)；反之，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)運(yùn)行也會(huì)受到較大的壓力。

目前，一方面絕大多數(shù)地方政府財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度仍在提升，另一方面絕大多數(shù)地方政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重不景氣，而導(dǎo)致土地財(cái)政收入劇烈減少。

連平認(rèn)為，未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，意味著更多的產(chǎn)業(yè)、資金、勞動(dòng)力和技術(shù)人才會(huì)流動(dòng)到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。那么，發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)住房、生產(chǎn)用地、商業(yè)用地、建設(shè)用地的需求越來(lái)越大，當(dāng)?shù)卣梢再u(mài)出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比較困難，因?yàn)槟抢餂](méi)有產(chǎn)業(yè)和人口流入，住房需求可能會(huì)出現(xiàn)收縮，土地賣(mài)不出去，政府收入就會(huì)減少。這樣一來(lái)，就會(huì)出現(xiàn)“富者越富，窮者越窮”的狀況，這在未來(lái)五到十年會(huì)更加明顯。

因此，要逐步擺脫土地財(cái)政帶來(lái)的負(fù)面影響，連平建議，需要進(jìn)一步通過(guò)各種政策放松勞動(dòng)力的自由流動(dòng)?！鞍l(fā)達(dá)國(guó)家已基本做到完全自由地流動(dòng)，國(guó)內(nèi)目前正在逐步取消限制，推動(dòng)更多的人口自由流動(dòng)，從而使中國(guó)的勞動(dòng)力市場(chǎng)真正成為全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)?！?/p>

但也要注意的是，人口自由流動(dòng)后，勞動(dòng)力更多的是流向經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市。但有些城市規(guī)模已經(jīng)很大了，例如北京、上海的人口都已經(jīng)超過(guò)了2000萬(wàn)，因此要從結(jié)構(gòu)上適當(dāng)控制超大型城市的人口聚集。

此外，對(duì)于樓市，連平認(rèn)為，現(xiàn)在的政策已經(jīng)做了大量調(diào)整，很多政策都在逐步落地。下一步市場(chǎng)可能要解決的問(wèn)題，一方面是金融要進(jìn)一步寬松，進(jìn)一步有針對(duì)性地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企和房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，要想房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售要能跟上去。

但他認(rèn)為，“保交樓”政策中存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，即融資放松為房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機(jī)會(huì)的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機(jī)會(huì)非常少。

因此評(píng)價(jià)該政策為“錦上添花有余，雪中送炭不足”。這是當(dāng)前整個(gè)金融體系存在的基本問(wèn)題，全球的商業(yè)銀行都有這樣的特點(diǎn)，錦上添花的活兒很愿意干，需要雪中送炭的時(shí)候就縮回去了。

來(lái)源：觀網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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