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在經(jīng)歷了2020年-2022年三年沖擊之后，宏觀經(jīng)濟復雜嚴峻，無數(shù)打工人無奈返鄉(xiāng)。在這種趨勢下，重點城市租賃市場受到?jīng)_擊，租賃房源供給量和租賃企業(yè)開業(yè)積極性疲軟，整個行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

(資料圖)

但伴隨著2023年外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)和春季招聘熱潮的到來，流動人口量加大，租房市場再次熱鬧了起來。租房熱度快速回升、成交率高，租賃市場逐漸回到了“賣方市場”，迎來一波小陽春，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

由此看來，在市場需求的推動下，整個行業(yè)處于良好的發(fā)展階段。那些在行業(yè)經(jīng)歷了殘酷洗牌后，憑借服務(wù)質(zhì)量上乘、居住體驗佳等優(yōu)勢脫穎而出的企業(yè)，將能夠率先抓住復蘇機遇“回血”，在資本市場突出重圍，獲得投資者的關(guān)注。

筆者注意到，目前正在沖刺港股IPO的魔方生活服務(wù)集團(以下簡稱“魔方生活”)，就是集中式長租公寓賽道值得關(guān)注的龍頭企業(yè)之一，不妨讓我們從魔方生活的招股書出發(fā)，進一步探討其背后的發(fā)展?jié)摿蛢r值。

一、經(jīng)營穩(wěn)健夯實基本面，展現(xiàn)強勁增長勢能

盡管去年面臨著內(nèi)外部環(huán)境造成的巨大壓力，但魔方生活在這一環(huán)境中仍然展現(xiàn)出較為強勁的經(jīng)營韌性，營收和復合增長率在呈現(xiàn)出良好穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢的同時，公寓網(wǎng)絡(luò)也在穩(wěn)步增長，成為在復雜內(nèi)外部環(huán)境中的公司展現(xiàn)的一大亮點所在。

招股書數(shù)據(jù)顯示，魔方生活的營業(yè)收入從2020年的9.49億元(人民幣，下同)，增長至2021年的14.71億元，在去年的大環(huán)境下，得益于過去通過戰(zhàn)略收購整合新推出公寓社區(qū)的貢獻，更是實現(xiàn)營收17.14億元，同比增長16.5%，對應(yīng)復合增長率為34.4%。相對于過去幾年整個行業(yè)普遍經(jīng)營困難的情況下，魔方生活的這份成績已經(jīng)頗為難得。

值得一提的是，2022年，魔方生活在業(yè)績穩(wěn)步提升的同時，公寓網(wǎng)絡(luò)也呈現(xiàn)出逆勢擴張的狀態(tài)。截至2022年12月31日，魔方生活在營公寓總數(shù)達到76245套，較2020年的39030套大幅增加95.3%，復合增長率達到了39.8%。從長期角度來看，伴隨著行業(yè)復蘇，已經(jīng)鋪開網(wǎng)絡(luò)的魔方生活更能形成規(guī)模效應(yīng)，放大長期價值。

在筆者看來，魔方生活在2022年穩(wěn)住業(yè)務(wù)基本盤很重要的一點便是得益于公司優(yōu)異的發(fā)展模式，以及注重保持高效的營運效率，事實也證明魔方生活在國內(nèi)市場具有較強的抗壓能力。眼下，隨著社會生產(chǎn)經(jīng)營回到正軌，市場需求逐步提升，公司也面臨良好的業(yè)績增長期，為后續(xù)公司發(fā)展的確定性和成長性奠定了良好的基礎(chǔ)。

二、深度布局集中式長租公寓，展現(xiàn)強勁龍頭優(yōu)勢

在經(jīng)歷過去幾年行業(yè)的深度洗牌以及分散式長租公寓頻頻暴雷之后，集中式長租公寓經(jīng)過了時間的檢驗。在面對新一年不管是從市場供需還是市場預期各方面均出現(xiàn)積極變化的租房市場，不能忽視其中的價值所在。作為集中式長租公寓賽道的龍頭企業(yè)，在筆者看來，魔方生活的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

其一，消費者需求偏好改變，持續(xù)獲得發(fā)展先機。

從中國長租公寓行業(yè)的發(fā)展來看，目前整個行業(yè)集中度較低，品牌眾多，隨著消費者對該行業(yè)提出更高的要求，頭部企業(yè)競爭優(yōu)勢強化。隨著行業(yè)內(nèi)部馬太效應(yīng)加速，尤其是在分散式長租公寓頻頻暴雷導致行業(yè)信任危機的情況之下，消費者更傾向于有品牌、有品質(zhì)的集中式長租公寓，這些企業(yè)在對消費者需求偏好的把控上更具優(yōu)勢。

自2020年以來，魔方生活憑借其自身優(yōu)勢，成功把握整合機會，成為業(yè)內(nèi)最活躍的收購者。截至目前，公司已經(jīng)完成了總價值超14億元的12項收購交易，極大地豐富了其品牌組合，擴大其公寓網(wǎng)絡(luò)，預計未來將進一步推動公司的業(yè)務(wù)增長。

其二，標準化服務(wù)帶來優(yōu)越體驗。

魔方生活將持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新作為經(jīng)營核心，相較于分散式公寓，具有房源質(zhì)量高、配套設(shè)施完善以及租戶保障體系較強等優(yōu)勢。其高度標準化的運營流程、產(chǎn)品和服務(wù)，能夠幫助公司更快速高效地擴張規(guī)模，從而穩(wěn)定交付高質(zhì)量產(chǎn)品和全面服務(wù)，獲得住戶的一致好評。

其三，實現(xiàn)市場領(lǐng)先級運營效率，成功應(yīng)對外部挑戰(zhàn)。

此外，公司的運營效率也值得市場關(guān)注。得益于其OMS、大數(shù)據(jù)驅(qū)動決策程序以及物聯(lián)網(wǎng)平臺等若干關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施及能力，魔方生活的管理費用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進一步下降至2022年的10.8%。值得一提的是，在不利的外部環(huán)境下，2022年成功應(yīng)對挑戰(zhàn)，并取得穩(wěn)定的業(yè)績，亦證明魔方生活市場領(lǐng)先的運營效率。

伴隨著消費群體的增加，租賃市場的增長潛力顯現(xiàn)，魔方生活此時發(fā)力集中式長租公寓賽道，打造具有競爭力的產(chǎn)品，有望取得良好的表現(xiàn)，迎來加速成長期。

三、結(jié)語

2018年至2022年，中國的集中式長租公寓市場由218億元增加至511億元，預計到2027年，將增至1366億元，復合年增長率達到21.7%。面對廣闊的市場，魔方生活有望憑借其品牌力、服務(wù)能力以及高效的運營效率脫穎而出。

回顧魔方生活去年的整體表現(xiàn)，在行業(yè)波動劇烈的大背景下，公司交出穩(wěn)中向好的成績單，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展變化，進行下一步布局和擴張，亦充分驗證了公司的經(jīng)營韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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