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久期財(cái)經(jīng)訊，4月24日，惠譽(yù)預(yù)計(jì)，中國不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(C-REITs)市場(chǎng)將擴(kuò)大。這是因?yàn)楦訉捤傻恼哂?jì)劃吸納了更多資產(chǎn)，調(diào)整了回報(bào)率和獲得了政府大力支持。將商業(yè)地產(chǎn)類(如購物中心、百貨公司和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等)納入計(jì)劃有助于提升面向消費(fèi)者地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)也更符合刺激消費(fèi)的政策目標(biāo)。

與成熟市場(chǎng)相比，C-REITs市場(chǎng)規(guī)模仍然很小，約占美國REITs市場(chǎng)的1%。C-REITs目前集中于基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)領(lǐng)域，其中包含兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)：特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)(包括收費(fèi)公路和公共服務(wù))，以及經(jīng)營收益權(quán)類資產(chǎn)(包括工業(yè)園區(qū)和物流倉庫等)。

近期，中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)將特許經(jīng)營權(quán)類C-REITs從4%的凈現(xiàn)金流分派率調(diào)整為5%基金存續(xù)期內(nèi)部收益率，同時(shí)將經(jīng)營收益權(quán)類C-REITs的凈現(xiàn)金流分派率從4%降低到3.8%。降低后者的分派率也應(yīng)擴(kuò)大合格的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)池。

收費(fèi)公路類REITs在存續(xù)C-REITs中占比較大。然而，由于2022年交通量下降以及暫免通行費(fèi)政策，大多數(shù)REITs在2022年的可分配利潤低于預(yù)測(cè)水平。相比之下，大多數(shù)工業(yè)園區(qū)、倉庫和環(huán)保類REITs達(dá)到了預(yù)期的可分配利潤水平。

此外，C-REITs市場(chǎng)擴(kuò)容將得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)的額外配售所支持，這將為進(jìn)一步的資產(chǎn)收購提供資金。截至2023年3月底，已有五只C-REITs申請(qǐng)追加配售。

盡管如此，與成熟市場(chǎng)相比，C-REITs市場(chǎng)仍處于初始發(fā)展階段，C-REITs市場(chǎng)杠桿要求更嚴(yán)格，結(jié)構(gòu)更復(fù)雜，并且缺乏專門的法規(guī)和稅收優(yōu)惠。

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